买房是件大事。
除了搞定首付款外，还得跟银行打交道，拿下贷款。
其中，流水是申请房贷必不可少的一步。
1.
申请房贷时，除了收入证明，银行更主要是通过流水来判断借款人的还款能力。
一般来说，借款人的每月收入要达到月供的2倍以上。
在当前房价下，一套一线城市的刚需房价格在400万左右。
按照30%的首付，基准利率上浮10%，贷款30年的标准，每个月的月供大概是2万块钱。
想走这套房子的贷款，借款人月收入至少要4万，而且要从银行流水上体现出来。
举个反面例子。
我一个朋友前段时间在北京买房，第一次房贷申请就被拒了。
他平均月收入是5万左右，但工资收入只有1.5万，剩余部分主要是公司分红；
加上资金分布在不同投资渠道里，银行卡里的结余处于很低的状态。
也就是说，他实际上虽然有还款能力，但银行流水显示出的却不是这么一回事。
被银行拒贷也是意料之中。
很多人买房的人，尤其是在一线买房的人，都是这种情况 ：
收入构成比较复杂，工资只占收入的一小部分，分红、股权、理财收益等才是大头。资金利用率高，大部分资金都在投资或理财项目里，银行活期结余极低。
这样的人如果打算买房，要至少提前半年开始“养”流水。
2.
要“养”好流水，首先要知道被银行认可的流水是什么样子的。
简单来说，可以用三个词概括：收入稳定、留存充裕、没有污点。
收入稳定，即每个月都会有一笔时间和金额稳定的到账，如果来源显示“工资”则更优。
“工资”是被银行认为最稳定的收入，工薪阶级尤其是体制内的工作者，是最受银行喜欢的贷款客户。
污点一般是指有很多贷款机构的转账或者还款划账。
比如最近盛行的各种消费贷，如果贷款记录太多，可能会被银行认为负债率过高，从而影响房贷的申请。
房贷和车贷除外。
留存充裕可以简单理解为进的多、出的少。
假设一个人每个月10号都能到账5万元工资，满足了“收入稳定”这一点；
也没有任何除了房贷和车贷以外的其他贷款/还款记录；
但是每次工资到账之后，他就立即转出到余额宝，以便获取比银行活期更高一点的收益 — 我相信很多人都经常这么做。
但在银行的打分逻辑里，这种“过路财神”式的流水会被看作是“刷”出来的。
过账流水是无效流水，极有可能会被拒。
3.
搞清楚了银行的喜好，照着它的标准“养”流水就好了。
稳定收入：
带“工资”标签的流水是最好的。
如果没有工资收入或者金额不够，则可以提前半年，每个月固定时间向卡里转账一笔固定金额，做成“类工资”性质的收入。
每月转入的总金额加上原有的工资，不低于月供的2倍。
如果预期半年以后房价还会涨，则要在流水上多给出一点空间，避免到买房的时候才发现之前养的流水额度不够。
留存充裕：
支出部分是要有的，一张只进不出的卡在银行看来太过刻意。
但支出部分需要谨慎，注意避免产生上文说到的“过账流水”，也尽量不要在每月固定时间取走卡里的全部资金。
前者是无效流水，后者则会被银行会认为借款人已经有了固定的大额开支，影响还款能力的评估。
总支出最好不要超过总存入的一半。
没有污点：这个就不用说了，爱惜羽毛，人人有责。
